Comment ne pas payer d’impôts ?

 

Grâce au statut LMNP !

 

 

LMNP signifie loueur meublé non professionnel.

 

C’est le contraire de la location nue qui consiste à ne louer que le mur et a laisser le bien vide.

Comme son nom l’indique, vous allez devoir meubler le bien.

Vous allez ainsi devoir fournir une literie, un congélateur, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, une plaque de cuisson, etc…

La liste est assez longue et je vous ai fait un article exprès là-dessus : )

liste-des-meubles-obligatoires-pour-une-location-meublee-loi-alur

 

Lorsque vous êtes LMNP, vous avez un statut spécial qui se trouve entre le particulier et le professionnel.

Ainsi vos futurs loyers seront comptabilisés comme des revenus BIC.

BIC signifie Bénéfices Industriels et Commerciaux.

C’est complètement différent des revenus fonciers de la location nue, qui seront mis dans la même catégorie que vos revenus salariaux.

Ce sont donc deux catégories totalement différentes imposées chacune de leurs côtés.

La déduction d’impôts

 

Si vous réalisez de nombreux travaux comme par exemple :

  • agrandissement

  • construction

  • reconstruction

 

Peu importe la nature de ces travaux, vous pourrez les déduire en totalité de vos futurs loyers sur votre déclaration d’impôts.

Exemple:

Vous achetez une grange, vous la refaites de A à Z pour la transformer en habitation.

En la louant meublé, vous pourrez ainsi déduire la totalité des travaux.

Voici un exemple concret pour illustrer mes propos :

Achat d’une grange: 25 000 €.

Travaux: 100 000 €.

Loyers annuels de votre grange transformée en habitation: 20 000 € par an.

Lors de votre déclaration d’impôts, on va prendre en compte les travaux que vous avez fait et déduire vos vos loyers de ceux-ci.

Soit 20 000 € de loyers annuels – 100 000 € de travaux = – 80 000 € de déficit BIC.

Ainsi dans votre déclaration, vous serais donc en déficit comptablement parlant et l’on ne pourra pas vous imposer puisque vous n’aurez aucun bénéfices ! Ce qui permet de ne pas payer d’impôts.

Ce déficit est reportable d’année en année jusqu’à que tous les travaux soient déduits.

Mais ce ne sont pas les seuls charges déductibles !

 

 

L’amortissement de l’ameublement.

 

Vous pouvez aussi déduire la valeur de votre mobilier année après année.

Mais contrairement aux travaux, vous ne pourrez pas les déduire en une seule fois. On considère  que votre mobilier va se dégrader d’année après année et c’est pourquoi il sera déductible d’un certains pourcentage par an.

Exemple :

Vous achetez une cuisine à 15 000 €. Comptablement, celle-ci va se dégrader pendant 15 ans jusqu’a ce que sa valeur soit de 0 €

De ce fait, la valeur de la cuisine va être divisée en 15 parties égales qui seront déduites de vos loyers tous les ans.

15 000 / 15 = 1 000.

Vous déduirais ainsi 1000 € de vos loyers tous les ans et çà sur tout votre ameublement, pas uniquement la cuisine !

L’amortissement du bien

L’état de votre bien lui aussi se dégrade au fil des années. C’est pourquoi, au même titre que les meubles, une partie de sa valeur sera déductible des impôts tous les ans par poste de travaux. Donc la durée d’amortissement ne sera pas toujours la même.

C’est-à-dire que l’électricité va se dégrader plus vite que le gros œuvre par exemple.

Ce qui va vous permettre de déduire, suivant la valeur de votre bien, jusqu’à plusieurs milliers d’euros par an une fois de plus de vos futurs loyers !

 

Les charges déductibles

 

De nombreuses charges sont aussi déductibles de vos impôts comme :

  • la taxe foncière

  • les charges de co-propriété

  • les intérêts d’emprunt

  • les frais de comptabilité, etc…

Je pense que vous commencez à comprendre à quel point le statut LMNP est un excellent statut d’un point de vue fiscal.

Il vous permettra de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années surtout si vous faites beaucoup de travaux et que vous meublez votre bien avec une prestation haut de gamme.

 

Les régimes possibles pour le statut LMNP :

 

  • Le régime micro BIC

Vous déclarez vos revenus annuels et les impôts vont faire un abattement de 50 % sur ceux ci.On calculera vos impôts sur le montant restant sans tenir compte des travaux, de l’amortissement de votre ameublement et de votre bien, ni des charges déductibles. Bien que ce soit beaucoup plus simple à mettre en place, c’est très souvent beaucoup moins intéressant que l’autre régime

 

  • Le régime réel

Vous déclarez vos revenus annuels et vous pourrez déduire toutes les charges possibles dont on a parlé précédemment afin de faire passer comptablement vos revenus à zéro et ainsi ne payer aucun impôts.

Les 2 façons de déclarer vos impôts :

 

  • Les déclarer vous-même en utilisant des sites tels que :  jedéclaremonmeuble.com où vous pouvez rentrer toutes les informations vous-même, ce qui peut être assez fastidieux.

 

  • Les déclarer par le biais d’un expert-comptable qui s’occupera de toute cette partie-là pour vous.Un comptable n’est pas gratuit mais mais c’est frais de comptabilité sont déductibles et aussi de vos impôts donc vous avez tout intérêt à passer par lui.

 

Autre avantage, c’est le fait de louer plus cher par rapport à de la location nue (20% plus cher) !

Eh oui ! Vous allez fournir une prestation de plus grande qualité puisque vous allez meubler le bien pour que votre locataire n’ait plus qu’à poser ses valises.

Enfin le bail meublé est aussi lui aussi ses particularités. je vous en parlerai dans un article spécifique dessus.

 

Voilà, maintenant vous savez comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs grâce au statut LMNP.

J’espère avoir été suffisamment clair et que cet article vous a plu !

 

Au plaisir de vous lire,

 

Alexandre Klein

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